La oportuna y necesaria modificación de la Ley de Propiedad Horizontal

La aplicación de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, ha provocado que nuestro país posea si no se reactiva la demanda, suelo suficiente para acoger nuevos crecimientos urbanísticos durante las próximas cuatro décadas, situación que se agrava si se tiene en cuenta que gran parte de estos suelos, están localizados en zonas en las que no es previsible un incremento de la demanda de viviendas nuevas en los próximos años. Si a esta nueva situación se añade que 723.043 de las viviendas construidas con posterioridad a 1980 están vacías, difícilmente el sector inmobiliario podrá contribuir en las actuales circunstancias al crecimiento de la economía española, y a la generación de empleo, si la actividad de este sector continua basándose con carácter exclusivo en la transformación de suelo y en la construcción de nuevas viviendas.

En este momento el parque edificado en España es de 25.208.622 viviendas, de las que un 20,73% (5.226.133) tienen una antigüedad superior a los 50 años, un 54,58% (13.759.266) corresponden al parque de viviendas anterior a 1980 y un 24,69% (6.223.223) se han construido con posterioridad al año 1980. Estos datos ponen claramente de manifiesto una realidad que no ha sido contemplada ni por los últimos gobiernos ni por las entidades financieras, que dentro del ámbito de sus respectivas obligaciones y competencias, no adoptaron las medidas necesarias para evitar que el sector de la vivienda se mantuviera exclusivamente orientado a la realización de nuevas promociones, obviando, previsiblemente por intereses políticos y económicos, todas aquellas otras actuaciones que en materia de vivienda están dirigidas a intervenir de manera inteligente en los tejidos urbanos existentes. Lamentablemente no se tuvieron en cuenta intervenciones que, aunque más complejas tanto social como económicamente, habrían contribuido al bienestar económico y social, a la generación de más empleo y a garantizar en mayor medida la calidad de vida de los ciudadanos. Al mismo tiempo, se habría evitado el grave desequilibrio que se ha producido en un sector de importancia tan capital, como es el de la vivienda. Ante esta situación, el actual Gobierno de España, ha considerado necesario restablecer el equilibrio entre la promoción de nuevas viviendas y todas aquellas otras actuaciones que en este sector están dirigidas a la mejora del parque edificado en España. Para lograr este objetivo las Cortes Generales han aprobado la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, en la que en sus disposiciones finales se incluyen la modificación de 15 Leyes y 2 Reales Decretos de indudable relevancia para el sector de la vivienda. Se pretende en definitiva con esta Ley establecer un marco normativo adecuado para posibilitar dichas actuaciones. Y es precisamente en la disposición final primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, donde se modifica la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, introduciendo en la misma nuevos preceptos que van a contribuir a la consecución de los objetivos perseguidos, evitando que los regímenes de mayorías que se establecían en su articulado anterior, impidan en el futuro la realización de las actuaciones previstas en la nueva Ley.

Es inadmisible que durante los últimos años la realización de determinadas obras que afectaban al adecuado sostenimiento y conservación de los inmuebles y sus servicios, para que los edificios reunieran las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad, haya dependido de la decisión que adoptaran por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, las Juntas de propietarios que en numerosas ocasiones optaban por no realizar obras que incluso ponían en peligro la seguridad de las personas. Sin embargo resulta alentador comprobar cómo tras la aprobación de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, el texto modificado del artículo 10 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, dispone que tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, los trabajos y obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas o que vengan impuestas por las Administraciones Publicas o solicitadas a instancia de los propietarios, respondiendo individualmente de las sanciones que pueden imponerse en vía administrativa aquellos propietarios que se opongan o demoren injustificadamente las órdenes dictadas por la autoridad competente.

Es un hecho que el parque edificado español está necesitado de intervenciones. La Inspección Técnica de Edificios, único instrumento que hasta la entrada en vigor de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, permitía determinar el grado de conservación de los edificios, además de demostrarse insuficiente, ni siquiera fue adoptado y exigido por todas las Comunidades Autónomas y municipios españoles. Por lo tanto es necesario y urgente acortar la distancia que separa la calidad del parque inmobiliario español de las exigencias europeas y para ello es preciso actuar al menos sobre el 58% de los edificios españoles. En consecuencia, todas las comunidades de vecinos, agrupaciones de comunidades, o propietarios únicos de edificios de carácter predominantemente residencial, que sean titulares de edificios en los que sea necesario intervenir, deben conocer que la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas., amplia sus facultades para actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para todas las operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas con el cumplimiento del deber legal de conservación, e introduce mecanismos para facilitar la financiación del conjunto de actuaciones. Por lo tanto, todas las comunidades de vecinos, agrupaciones de comunidades, o propietarios únicos de edificios de carácter predominantemente residencial que acometan obras que estén contempladas en la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, estarán contribuyendo a la mejora del parque edificado español y a su propia calidad de vida.

José Emilio Bretón García

Arquitecto y Urbanista