Rajoy la dación en pago

La ley hipotecaria de 8 de febrero de 1861 introduce varias modificaciones sustanciales en el sistema de registro de bienes inmuebles existente en aquella época. Y, al menos, una de ellas era especialmente progresista pues pretendía nada menos que erradicar la usura del mundo rural. Los famosos duros a cuatro pesetas suponían un interés anual del 405%. Al garantizarse con la inscripción de la finca -de forma plena y sin dejar resquicios para el menor riesgo- quién era el propietario de la misma, cuáles los gravámenes o embargos previos de que respondía y, por añadidura, conferir a la hipoteca una preferencia absoluta sobre cualquier posterior embargo o acto de disposición o administración del inmueble, se aseguraba al eventual prestamista el recobro íntegro de su inversión y el cobro total de los intereses pactados. Por si fuera poco, se introdujo un proceso ejecutivo sumario especial en el que al prestamista le bastaba con presentar en el juzgado la escritura de su hipoteca para obtener la condena rapidísima del deudor al pago íntegro de su deuda mas las costas del juicio. El deudor sólo podía evitar la sentencia condenatoria aportando al juzgado la carta de pago del principal e intereses.

En aquella España del siglo XIX éramos un país agrario, de grandes fortunas latifundistas que coexistían con pequeños labradores dueños de modestos fundos y con inmensa población de braceros sin tierra (en su mayoría analfabetos) que cobraban unos cuantos jornales al año (siembra, aceituna, vendimia, etc). En cuanto a los propietarios modestos apenas se molestaban en inmatricular sus fincas en el Registro pues por bajos que fuesen los intereses bancarios sus rentas agrarias eran más bajas aún y por tanto el crédito no entraba en sus rudimentarios planes empresariales, primordialmente de autoconsumo o subsistencia. Si excepcionalmente tenían que buscar un préstamo por alguna emergencia grave tenían que seguir acudiendo a la usura, lo que dió lugar a la ley de 23 de julio de 1908 llamada Ley Azcárate contra la usura. (Ley que no ha sido derogada pero que llegué a sospechar que hubiese muerto de inanición, aunque leo en la prensa -con grata sorpresa- su aplicación por la sentencia de la Audiencia de Alicante de 19 de junio de 2014.)

Es cierto que con la mayor competencia bancaria, dada la bondad del nuevo producto hipotecario, y con el regreso de nuestros inversionistas en ultramar el crédito hipotecario se fue extendiendo y abaratando pero últimamente con mucha mayor atención hacia las inversiones inmuebles urbanos. La privatización del entonces barato crédito oficial agrario ha sido un pecado más del pensamiento único.

Pero pasemos a Rajoy. El otro día, en el debate sobre el estado de la nación, reprochó a Garzón que le acusase de vivir fuera de la realidad y nos relató de forma prolija todos los viajes que ha realizado desde que superó la pubertad. Aunque es sabido que se puede viajar sin mirar por la ventanilla, es decir, sin enterarse de nada. Y esto suele ocurrir cuando uno tiene la cabeza atiborrada de dogmas.

En los años fértiles en que Rajoy preparaba sus oposiciones a Registrador de la Propiedad, durante diez horas diarias y de lunes a sábado repetía hasta memorizarlos los temas de derecho hipotecario. Tras este terrible tratamiento de choque, en su cerebro cede todo frente a los dogmas de la ley hipotecaria, incluido el propio Pensamiento Único, guía oficial ineluctable para ser hombre de Estado. En los propios EE.UU patria del neoliberalismo, de Wall Street y de la Univrsidad de Harvard se sostiene de forma general que devuelto el inmueble hipotecado no deben reclamarse ya los plazos de préstamo que no hubieran vencido (que es lo que significa la dación en pago). Lo que demuestra que ni siquiera el Pensamiento Único es hostil a la dación en pago. Pero... ¡ cómo borrar de la mente de nuestro amado leader tantos años intensos torturando su mente con el método Coué ! El pobre Arriola debe estar desesperado viendo la cantidad de votos que puede perder con esta cerrazón.

Es cierto que la ley hipotecaria ha supuesto un avance sustancial en la seguridad de la propiedad inmobiliaria y en el abaratamiento del crédito; pero no es menos cierto que en algunos extremos debe ser corregida. Por ejemplo en que la única excepción oponible al acreedor sea la prueba de haber pagado. Y por supuesto, y en estos momentos del pinchazo de la burbuja inmobiliaria con mayor motivo, en la injusticia de que el banco acreedor, tras cobrar varios plazos por principal e intereses y de haberse quedado con la finca, quiera seguir ejecutando tanto al deudor como a sus avalistas.

No me gusta la moralina ni me paso de la natural empatía hacia los desamparados. Estoy racionalmente convencido de que es una injusticia que un Banco siga dando hachazos a su cliente caído después de haberse sentado a la mesa de contratación provisto de los siguientes privilegios:

1.- Tener un equipo de estudios económicos que le instruye de la existencia de una burbuja económica sobre la cual el Gobierno había advertido públicamente que se intentaría un aterrizaje suave. Lo único importante cautelarmente era saber que la burbuja existía y que por lo tanto los precios estaban inflados. Porque lo del aterrizaje, como su nombre indica, era otro riesgo añadido, crucial diría yo, a tener también en cuenta. La culpa in vigilando el mercado nunca será imputable al currito y su novia que necesitan el piso ni a los respectivos papás que los avalan fiándose de la buena praxis que se supone a los bancos.

Esta culpa de los bancos me recuerda a un caso de negligencia de la Gerencia Municipal de Urbanismo de Madrid que le ocurrió a un arquitecto amigo mío en una obra de la calle de Costa Rica. Después de haber cumplido un sinfín de requerimientos de la Gerencia, muchos de ellos simplemente chinchorreros -si algún arquitecto lee esto sabrá de lo que hablo- consigue la licencia de construcción ... pero ... al excavar pincha la línea metro que pasaba por debajo.

2.- El privilegio de que sean sus propios peritos (pagados por su cliente) quienes establecen el valor (no el precio actual) que como garantía puede tener el inmueble. Si se equivocan, la culpa in eligendo será de quien elige al perito no de quien lo paga. Porque la finalidad de esta valoración es el establecimiento prudencial de la cifra de capital que el banco puede obtener con la venta de la finca en subasta pública.

3.- Que la asesoría jurídica del banco no puede ignorar la existencia de una cláusula de equidad formulada con el latinajo de de rebus sic stantibus -reconocida por el Tribunal Supremo en la contratación inmobiliaria- según la cual en toda obligación existe la condición implícita de que no surja una situación nueva, imprevista, imprevisible y ajena a la parte deudora que la transforme en obligación de cumplimiento imposible. Aunque, en realidad, no hace falta acudir a disquisiciones jurídicas cuando con lo expuesto en los hechos de los dos números anteriores bastaría para sacramentar el principio de la dación en pago con fundamentos de estricta equidad.

Termino citando de nuevo a Garzón en el discurso sobre el estado de la nación: el Sr. Rajoy no conoce la realidad en que le ha tocado vivir.