La moratoria de los procesos de desahucio

El 1 de abril de 2020 entró en vigor el real decreto ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 que, entre otras cuestiones, regula la suspensión de los procesos de desahucio por falta de pago en el caso de que el arrendatario sea una persona en situación de vulnerabilidad económica y social.

Esta medida fue anunciada por el vicepresidente del Gobierno, Pablo Iglesias, aprovechando para alardear de su vocación en favor de los más desfavorecidos por la crisis. Sin embargo, analizando sus consecuencias, la medida será tremendamente injusta para muchos modestos propietarios abocados a perder varios meses de alquiler.

Mi tesis es simple: el Estado debe adoptar medidas para proteger el derecho a la vivienda de las familias en dificultades económicas a consecuencia del cierre de empresas y negocios por la crisis del coronavirus. La suspensión de los procesos de desahucio por falta de pago de la renta es una medida adecuada para lograr este objetivo. Pero, y aquí estaría el matiz importante, el coste de la suspensión del proceso debe asumirlo el Estado y no el particular propietario de la vivienda arrendada. Lo admite la exposición de motivos del real decreto, pero no lo cumple, cuando se impone como objetivo “diseñar medidas de equilibrio que impidan que, al resolver la situación de los arrendatarios, se traslade la vulnerabilidad a los pequeños propietarios”.

Porque la suspensión de los procesos de desahucio, tal como está concebida y suponemos que funcionará en la práctica, tendrá un coste para el propietario de la vivienda. En muchos casos será, nada menos, que la pérdida de las rentas durante los seis meses que podría decretarse la suspensión del proceso. A los que habrá que sumar los meses que transcurran desde el levantamiento de la suspensión hasta que se produzca el lanzamiento: como mínimo, y según la carga de trabajo del Juzgado, otros cuatro o seis meses. Si estimamos prudencialmente una renta mensual de 400 euros, la suspensión del proceso durante seis meses tendrá un coste para el propietario de la vivienda de nada menos que 2.400 euros.

Cierto que se podrían recuperar las rentas impagadas mediante el embargo de bienes del deudor. Pero en la práctica esto no es fácil. Si el inquilino no ha podido pagar los dos o tres meses de renta que suele deber cuando se interpone la demanda, será improbable que disponga de medios económicos para abonar las rentas que se han ido sumando. Y con la perspectiva de la grave crisis económica, más difícil aún. Si no se consigue cobrar las rentas debidas, es claro que, gracias a la suspensión del proceso durante seis durante seis meses, el coste de la medida lo sufragará el propietario de la vivienda. No parece justo que una medida de ayuda a los más desfavorecidos la imponga el Estado –colgándose medallas– pero la paguen solo unos pocos elegidos al azar.

Lo justo y acorde con un sistema fiscal distributivo como pretende ser el nuestro sería que el coste de la medida lo pague el Estado con los impuestos recaudados entre todos los españoles. No que la paguen los propietarios de las viviendas a quienes, además de que su inquilino no les paga las rentas, el Estado les “regala” la obligación de soportar esta situación al menos durante seis meses. Dicho vulgarmente, cornudos y apaleados.

Esto me recuerda una anécdota que me contó un amigo de juventud. Le “distrajo” dinero de la paga a su abuelo y se fue de viaje a Benidorm. Una vez allí, contento y alborozado le llamó y le dijo muy alegre: “¡Güelito, estoy en Benidorm! Y el hombre, lógicamente escamado, le respondió: “H… P..., con dinero ajeno también viajo yo. Bien podríamos decirle lo mismo al Sr. Vicepresidente: con dinero ajeno también nosotros adoptamos medidas sociales.

Hay un error de planteamiento habitual en estos casos: considerar que los propietarios de viviendas en alquiler son poco menos que grandes terratenientes o personas de economía holgada. Nada más lejos de la realidad que los abogados vemos en nuestros despachos a diario. Muchas personas con una situación económica modesta son propietarias de una segunda vivienda que arriendan para poder sufragar en su mayor parte los gastos de la vivienda (comunidad, impuestos, etc.) y obtener un pequeño complemento a sus escasos ingresos.

Así, y hablo de casos reales, una viuda que percibe la pensión mínima y que alquila una vivienda antigua heredada de sus padres en un barrio modesto. O una persona joven que se ha visto obligada a trabajar fuera y alquila su vivienda, precisamente, para poder pagar la hipoteca de esta. A estas personas, si su inquilino no les paga la renta el Estado les obligará a tener en suspenso el proceso durante un plazo máximo de seis meses. Y da igual si el propietario de la vivienda es un fondo buitre o un modesto jubilado. La suspensión del proceso afecta a todos.

A lo anterior debemos añadir la generosidad de los requisitos previstos en el real decreto. Básicamente se requiere acreditar –con mucha flexibilidad– tres requisitos:

1- Que el arrendatario se encuentra en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19 por desempleo o un expediente temporal de regulación de empleo, o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos.

2- Que los ingresos de la unidad familiar no superen en conjunto el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual. Esto supone unos ingresos mensuales en conjunto de 1.613,52 euros. Si existen hijos a cargo, se aumentará 161,30 euros por cada hijo. Existen otros límites superiores dependiendo de diversas circunstancias que no es necesario exponer para los efectos de este comentario. Basta con hacerse idea de que el límite básico límite básico de ingresos puede aplicarse a familiar con rentas no tan escasas si pensamos que un matrimonio con un hijo podría beneficiarse de la medida si tiene unos ingresos de 1.774,82 74,82 euros mensuales.

3- Que la renta más los gastos y suministros básicos sea superior o igual al 35% de los ingresos netos que percibe el conjunto de miembros de la unidad familiar.

Para calcular este límite no se cuenta solo el importe de la renta, sino también el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios que corresponda satisfacer al arrendatario.

Por lo tanto, el cálculo del porcentaje de gasto que la renta y el de los ingresos, que sería lo justo si estamos hablando de una medida que se impone al arrendador, sino otros gastos ajenos a la relación contractual como el importe de los consumos de electricidad, agua y telefonía de esa familia. Y pensemos que en muchas familias cada miembro dispone de un teléfono móvil de última generación que se paga en las cuotas mensuales de la compañía telefónica. Y también las suscripciones para ver los partidos de fútbol o Netflix. El efecto práctico es que en la mayoría de los casos se cumplirá esta condición, salvo en el caso de alquileres muy bajos.

Para que las medidas fueran realmente justas el Estado debería garantizar al propietario de la vivienda el cobro de las rentas si, llegado el caso, le resultase imposible percibir las rentas devengadas durante el periodo de suspensión del proceso por la insolvencia del inquilino. Al fin y al cabo, ha sido el Estado quien le ha impuesto la suspensión del proceso de desahucio.

Se dirá también que el plazo de seis meses de suspensión es un plazo máximo. El real decreto determina que si el inquilino pide la suspensión el letrado de la Administración de Justicia suspenderá el proceso y lo remitirá a los Servicios Sociales para que adopten las medidas necesarias. Teniendo en cuenta el atasco que ya existía en los Servicios Sociales anteriormente y la escasez de vivienda pública para estos menesteres, lo normal será que transcurra el plazo máximo de seis meses sin solución alguna.

¿Y qué ocurre si el propietario se quejase de que él también se encuentra en situación de vulnerabilidad económica o social? Pues que el letrado de la Administración de Justicia deberá comunicarlo a los Servicios Sociales competentes para su consideración en el establecimiento del plazo de suspensión extraordinaria y en la definición de las medidas de protección social a adoptar. Si los Servicios Sociales cuentan con pocos medios para atender al inquilino en proceso de desahucio, menos tendrán para atender al propietario.

Conclusión: el propietario dejará de percibir los seis meses de renta (2.400 euros si la renta fuera de 400 euros mensuales), que nadie le reintegrará si resultase imposible cobrarlo por vía de embargo a su inquilino. Este “gasto social” no lo pagamos todos mediante los impuestos que ha recaudado el Estado, sino el propietario singular que ha tenido la mala suerte de encontrarse en esta situación. Es una solución injusta desde todos los puntos de vista y que no deja de ser una expropiación temporal encubierta.

Una última reflexión. El artículo 24 de la Constitución reconoce el derecho de todos los ciudadanos a obtener la tutela judicial efectiva de sus derechos e intereses legítimos sin que en ningún caso se produzca indefensión. ¿Realmente se garantiza este derecho a los propietarios de viviendas arrendadas si se acuerda la suspensión de los procesos de desahucio por falta de pago de sus viviendas? ¿Se protegen de forma efectiva sus derechos e intereses legítimos si el Estado les paraliza estos procesos durante seis meses sin compensación alguna?