Terrenos del polígono de Bobes a «precios de ganga»

En relación con los recientes acuerdos del Jurado de Expropiación del Principado de Asturias en los que se ha determinado el valor del suelo de las fincas afectadas por el polígono industrial de Bobes, cabe señalar que, en los últimos quince años, los profesionales que nos dedicamos al derecho urbanístico en Asturias y a la defensa de los intereses de los expropiados hemos constatado cómo los justiprecios del suelo se alejan, a la baja, cada vez más, del valor de mercado, en perjuicio siempre del propietario del suelo y en contra del espíritu del Instituto de la Expropiación Forzosa y del derecho de propiedad proclamado y protegido por nuestra Constitución.

Afirmamos lo anterior recordando el resultado para los propietarios afectados por diversas expropiaciones: Colloto, Villafría, Las Campas, polígono del Espíritu Santo, Corredoria Este, Corredoria Oeste, Loredo, Tremañes, Parque Astur, polígono industrial de Bobes, Prados de la Vega, Parque de la Prehistoria de Teverga, etcétera; en las que habitualmente figuraban como entes instrumentales, con la condición de beneficiarias: Sogepsa, Gesuosa (ya extinguida) y Sepes.

Los acuerdos del polígono de Bobes estiman en 29,28 euros/m2 el valor del suelo (aunque mantenga por vinculación de la hoja de aprecio la suma de 31,06 euros), siguiendo la línea descendente, hasta el punto de poder calificar de «ganga» el precio del terreno.

Para intentar explicar de algún modo esta situación se debe tener en cuenta la creación del Jurado de Expropiación del Principado de Asturias por la Ley del Principado de Asturias 3/2002, de 19 de abril, de Régimen del Suelo y Ordenación Urbanística, que es el encargado de fijar los justiprecios de las expropiaciones de la Administración autonómica y de los ayuntamientos, coexistiendo desde entonces éste, adscrito a la Administración autonómica, con el Jurado Provincial de Expropiación de Asturias, dependiente de la Administración estatal.

Desde que surge el Jurado Autonómico, y salvo contadas excepciones, se ha constatado que en la práctica viene confirmando las valoraciones de las administraciones expropiantes y/o entidades beneficiarias, en claro detrimento y perjuicio de los intereses de los expropiados. Y no puede mantenerse que las valoraciones de éstos sean siempre desproporcionadas porque, «casualmente», cuando resuelve el Jurado Estatal el justiprecio suele oscilar entre las valoraciones de las distintas partes.

Así pues, puede decirse que la creación del nuevo órgano tasador, dependiente del Principado de Asturias y en el que gran parte de sus miembros pertenecen o son nombrados desde la Administración autonómica, ha servido para reducir los precios de los bienes expropiados.

Por otro lado, otro factor negativo para los expropiados es la aplicación del método residual dinámico en la valoración del suelo, que siendo legal, introduce varios elementos, que permiten al Jurado reducir, de forma injusta, el justiprecio: el valor de venta del producto final (naves, edificios y solares), el coste de urbanización y el período previsto para la actuación urbanística.

Con el valor de venta del producto final, las administraciones «venden» a la ciudadanía la idea de que se asentarán en sus zonas polígonos industriales que generarán puestos de trabajo, vendiéndolo a un precio inferior al habitual de mercado para así estimular la implantación de las empresas, en lo que se ha dado en llamar un «precio político». O también de polígonos residenciales para abaratar el precio de los solares y la puesta en el mercado de viviendas a precios más asequibles.

Se trata de una idea magnífica, pero el problema radica en que el coste de esa minoración en el precio no lo soporta la comunidad, sino exclusivamente los propietarios del suelo y sufridos expropiados. Pues bien, si para llegar al valor del suelo por el método residual hay que partir del valor de venta, y en lugar de tomar el precio medio de mercado se toma ya ese «precio político», quienes realmente lo costean, y además en exclusiva, son entonces los propietarios del suelo.

Partiendo de un precio de venta más bajo que el de mercado, necesariamente el valor residual (que será el valor del suelo) será también más bajo que el de mercado.

Los gastos de urbanización son asumidos exclusivamente por los propietarios, ya que su importe total disminuye el valor del suelo. A mayor coste de urbanización, menor importe del justiprecio, en idéntica proporción. Por ejemplo, si la suma de urbanización y suelo es 20 y se invierten 5 en urbanización, el justiprecio del suelo será 15, pero si se gastan 15 en urbanización, sólo quedarán 5 para los propietarios. Son matemáticas puras.

En los últimos años hemos comprobado en el desarrollo de nuestra actividad profesional cómo se disparan los costes de urbanización, bien porque no se ajusta adecuadamente el coste de ejecución material o bien porque se proyectan urbanizaciones desproporcionadas en servicios, infraestructuras, mobiliario urbano, etcétera. No hay problemas para la Administración expropiante o entidad beneficiaria, pues no les cuesta dinero. Cuanto más se gaste en urbanización más bonito quedará, menos lucha con las empresas urbanizadoras en la ejecución de la obra, etcétera, y todo ello con coste cero, y decimos cero porque cada unidad que se incremente en la urbanización se reducirá en el valor del suelo, sin incremento del coste total final.

En estas condiciones es muy fácil urbanizar y hacerlo bien, sin escatimar medios y recursos, total lo pagarán terceros (los expropiados). Qué fácil es intervenir, proyectar y ejecutar con dinero ajeno.

Y por último, el plazo de la actuación urbanística, que implica que al utilizarse el método residual dinámico se tiene que tener en cuenta obligatoriamente el período necesario para desarrollar la actuación, y el flujo de caja (cash-flows). De esta forma cuanto mayor sea el período necesario menor será el justiprecio, pues las inversiones son previas a su retorno y en ese período existirá un coste financiero.

En este caso, si la actividad fuera desarrollada por un urbanizador privado podría estimarse un plazo razonable de 5 años. En cambio la CUOTA lo elevó a 7,25 años y el Jurado Autonómico a 10 años. Ello implica una clara reducción del Justiprecio.

Resulta también lamentable que el retraso producido por la burocracia administrativa sirva para penalizar el valor del suelo. Así, desde la información pública del proyecto de expropiación hasta los acuerdos del Jurado han transcurrido prácticamente cuatro años, sin culpa de los expropiados y sin más trámites que valoración de CUOTA y justiprecio del Jurado. Si esos cuatro años los rebajáramos a uno, aún manteniéndose el resto de factores, el justiprecio se elevaría notablemente.

En definitiva todas estas circunstancias son las que pueden explicar cómo un suelo cuyo precio de mercado no debería ser inferior a 90 euros (basta comparar con compraventas de terrenos de la zona con aprovechamiento similar) obtiene un mal llamado justiprecio de menos de 30 euros/m2.

Al menos a los propietarios les queda la instancia de recurrir ante el Tribunal Superior de Justicia de Asturias para intentar reconducir la situación y obtener un verdadero valor de sustitución de los bienes expropiados, que sea más justo que el fijado por el Jurado.